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律师随笔

拆迁律师:你拿到的拆迁补偿款为什么比别人低背后的秘密

2018-09-12

  “不羡鸳鸯不羡仙,只羡墙上画个圈”。网上曾经流传过这么一句话。


  曾经,我们或许梦想着通过“拆迁”,可以成为“拆一代”或者“拆二代”。可是回到现实,“一夜暴富”只存在新闻和八卦里。

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  面临征收,被征收人越来越惶恐。征收原本是一件利国利民的事,国家基于社会的发展以及公益事业的发展对土地实行征收,同时对土地使用权人、房屋所有权人予以补偿。但是被征收人面临的“征收”却常常伴随着“违建”、“暴力强拆”……补偿款也一再缩水。问题究竟出在哪里?今天京平律师就结合被征收人经常咨询到的两个问题为大家揭开背后的秘密。


  问题一、我家这边是“征收”吗?


  面临征收,大多数被征收人非常迷茫。原因主要在于各地对于征收项目命名不同。在北京,一般称绿隔项目、腾退项目;武汉、荆州、杭州、南京等南方城市则采取助拆、村民自治、民主决议等方式进行所谓的“棚户区改造”项目;还有的地方打着“协议拆迁”的幌子或者是“危房改造”的名义实施征收……


  在法律规定上,仅存在两种名词:拆迁;征收。“拆迁”一词出现较早,但是2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施以后,“拆迁”一词就被“征收”取而代之。


  所以,在法律规定下,被征收人只需要明确我们所面临的是征收项目还是拆迁项目即可。如果是拆迁项目,一定要有拆迁许可证。如果是征收项目,一定要符合公共利益。但不管拆迁方以什么名义作动员搬迁,2011年之后,合法的项目只有“征收”项目。


  问题二、我应该获取怎样的“补偿”?


  无论是什么项目的征收,对被征收人来说,都没有太大区别,因为征收和拆迁都只对我们产生一个后果:补偿。应该获取怎样的补偿,首先要了解以下三方面的知识。


  1、补偿依据


  京平律师经常接到这样的咨询:“我们这边按照人口补偿,每人才安置三十多平,这样合法吗?”“我们这边按照户口补偿,我们非农户口不给补偿,这样合理吗?”……类似的咨询问题很多,而且地域化倾向明显。其实归根到底就是补偿依据的问题。


  各地方对于“补偿依据”的规定五花八门。有的按人口、有的按户口、有的按土地性质、甚至有的参照装修标准……对此,我们需要学会一招:复杂问题简单化!


  即,首先要明确征收方为什么给你补偿?进而明确对方需要什么?你的房屋装修的富丽堂皇也好、破败不堪也罢,只要属于征收范围,征收方都不能直接占用,而必须先予以征收,进而夷为平地建设自己的项目。所以,征收方不需要你的“人口”,也不需要你的“户口”,“土地性质”甚至“装修标准”。征收方需要的是你的土地使用权,不管是集体土地还是国有土地,只要享有征收范围内的土地使用权,就是征收方给你补偿的依据。所以我们只需要关注一点:我们的房屋占地面积是多大!


  2、补偿方式


  实践中,大多数征收案件中征收方为了实现利益最大化,仅提供一种补偿方式,不给任何选择的余地,要么一定数额补偿款,要么一定面积的安置房,安置房中大多还是“遥遥无期”的期房。


  对此,法律有明确规定:征收补偿必须具有可选择性,选择货币补偿还是产权置换是我们应有的权利。如果征收方只提供一种补偿方式,都是违法的!


  3、补偿标准


  实践中,征收方对补偿标准采取的基本原则是“能少给少给”、“能找个理由不给最好不给”!


  “能少给就少给”:如果“人少房多”,征收方多数会按照人口进行补偿或者安置;如果是“人多房少”,按照房屋面积来补偿或安置的可能性更大。


  “能找个理由不给就不给”:在农村,很多房屋因为历史遗留因素没有房产证或者建房手续等一些瑕疵,这些瑕疵在征收方眼中就是最好的“理由”。


  面对征收方的“基本原则”,我们只需要做到把原本简单的问题恢复其简单化。《国有土地上房屋征收与补偿条例》中对征收补偿标准也给出了一个原则性的规定:不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。这个“市场价”就是我们参照的基准,同时以不低于原有的生活居住水平为基本原则。


  对于集体土地上的征收补偿,大家亦不必担心,因为几乎80%的土地性质早在集体土地使用权人不知情的情况下就被征收为国有土地了。那么确有20%的土地仍为集体土地,或者位于偏远农村,没有“类似房地产市场价”予以参考,我们依然可以把握征收补偿的大原则:即不降低原有的生活居住水平。如果征收之后,生活水平明显下降,那么补偿就是不合理的。


  征收,对越来越多的被征收人来说,逐渐成为一场“噩梦”,希望每一位被征收人都尽快走出“黑暗”,走向“光明”。这一路,我们与您同行!


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